На главную страницуМихаил Делягин
На главную страницуОбратная связь
новости
позиция
статьи и интервью
делягина цитируют
анонсы
другие о делягине
биография
книги
галерея
афоризмы
другие сайты делягина

Подписка на рассылку новостей
ОПРОС
Надо ли ввести визы для граждан государств Средней Азии, не ставших членами Евразийского Союза (то есть не желающих интеграции с Россией)?:
Результаты

АРХИВ
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1997





Главная   >  Статьи и интервью

На квартирный вопрос ответа нет

2008.11.30 , GZT.RU , просмотров 653
Столичная мэрия купит жилье не для всех
Столичные власти объявили новый аукцион по покупке квартир у девелоперов и застройщиков для реализации городских социальных программ - в Москве будет куплено 95 тысяч кв. м жилья. Причем пока начальная цена в столице установлена в 88 тысяч рублей за квадратный метр. Ранее сообщалось, что будет закуплено также 666 тысяч кв. м жилья в ближайшем Подмосковье по цене 59,1 тысячи рублей за квадратный метр.

Однако в ближайшее время условия могут быть изменены мэром Москвы Юрием Лужковым. Он рассматривает вариант снижения стартовой цены до 65 тысяч в Москве и 54 тысяч рублей в области. Каков бы ни был компромисс, стремление столичных властей играть на понижение очевидно. Ведь ранее отменены результаты аукциона по закупке 500 тысяч кв. м жилья у ведущих девелоперов по расценкам, близким к коммерческим.

Но важно другое: как скажутся массовые закупки столичных властей на реализации планов столичных властей по предоставлению жилья очередникам и участникам других социальных жилищных программ. Никак: судя по всему, с помощью приобретенного на рынке жилья мэрия всего лишь закроет дыры, возникшие из-за невыполнения планов строительства социального жилья по госзаказу.

Не повлияет дисконт и на состояние рынка жилья в Москве: по мнению экспертов, столичные власти всего лишь следуют за общей тенденцией падения цен. То есть сами по себе массовые закупки по низким расценкам не приведут к удешевлению столичного жилья.

Ближайшие аукционы по выкупу жилья как в Москве, так и Подмосковье должны состояться после 10 декабря, отмечают источники в мэрии. Это не первая попытка столичных властей этой осенью приобрести у девелоперов большой объем недвижимости. В начале октября было объявлено о покупке около 500 тысяч кв. м по средней цене 80 тысяч рублей за «квадрат», при этом оптовая цена квадратного метра была сбита всего на 5 тысяч рублей.

Представители мэрии говорили не только о необходимости выполнить городские социальные программы, но и о поддержке застройщиков, оказавшихся в сложном положении из-за кризиса.

Игра на понижение

Однако контракты стороны так и не подписали: вскоре после проведения торгов московские чиновники сделали предложение о дисконте - снизить выкупную цену жилья до 67 тысяч рублей за квадратный метр новостройки.

Основной продавец, ГК ПИК, даже направил иск по этому поводу в Федеральную антимонопольную службу. И хотя этот иск был отозван, застройщики расплатились за свою несговорчивость: 11 ноября мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление № 1034-ПП «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ».

Этот документ фактически отменяет принятое в июне постановление № 521 ПП о выкупе за счет городского бюджета у застройщиков около 500 тысяч кв. м.

В ноябрьском постановлении есть и другая особенность. Если раньше город мог участвовать в инвестициях в строительство как дольщик, то теперь Москва будет приобретать только готовое или почти готовое жилье на открытых аукционах.

Тогда же пошли слухи, что новый аукцион начнется со стартовых цен 50--60 тысяч рублей за «квадрат», а то и вовсе 40 тысяч рублей, то есть значительно ниже рыночных цен.

Информация об аукционе по покупке 95 тысяч кв. м жилья в Москве по 88 тысяч за квадратный метр на первый взгляд говорит об обратном.

Однако в пятницу источник в столичном правительстве заявил «Интерфаксу», что предложения города по стартовой цене могут быть значительно снижены. «Сейчас на столе у мэра лежат новые предложения по стартовой цене квадратного метра, по которой город будет выкупать жилье у застройщиков. Для Москвы это 65 тысяч рублей за квадратный метр, а для Московской области - 54 тысячи рублей за «квадрат», - уточнил источник агентства.

Провал на стройке

Торговля мэрии с застройщиками имеет прямое отношение к горожанам. Дело в том, что ввод жилья для реализации социальных программ Москвы согласно адресной инвестиционной программе городского правительства подразумевает как возведение домов по горзаказу, так и приобретение новостроек на рынке.

О том, что планы столичного руководства по строительству нового жилья могут быть провалены, стало известно еще в июле. Тогда глава московского стройкомплекса Владимир Ресин признался, что строители работали хуже своих возможностей.

План по жилью в текущем году таков: 5,3 млн кв. м, в том числе на решение общегородских социальных задач - 2,584 млн кв. м жилья. По итогам трех кварталов этого года половина планов жилищного строительства оказалась не исполнена. Так что сдать 5 млн «квадратов», судя по всему, уже не получится.

Глава крупной строительной компании на условиях анонимности рассказал корреспондентам «Газеты», что, скорее всего, примерно треть запланированного объема новостроек построена не будет.

Гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает, что не удастся сдать минимум 40% плана, правда, прежде всего это коснется коммерческого жилья.

«Мы должны закончить строительство и сдать в этом году около 2,5 млн кв. м жилья, - отметил недавно Ресин. - В Щербинке в декабре строителям придется сдать 260 тысяч кв. м, в Бутово - 45 тысяч кв. м. Кроме того, мы приобретем примерно 500 тысяч кв. м жилья, которые тоже передадим на городские цели. В основном это наши московские строители, которые построили жилье недалеко от Москвы, за МКАД, и готовы его нам продать».

Планы по приобретению 500 тысяч кв. м провалились, однако и увеличение объемов закупок на новом аукционе явно не приведет к перевыполнению планов по вводу жилья. Недавно глава департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина признала, что дополнительные закупки обусловлены в том числе и отставанием по строительству жилья.

Кому пойдет жилье

«Квартиры, которые власти запланировали под исполнение социальных обязательств и реализацию городских жилищных программ, так или иначе, построены ли они за счет бюджетных средств или куплены на те же бюджетные деньги, будут предоставлены гражданам, имеющим право на оплаченное или частично оплаченное городским бюджетом жилье», - поясняет Крапин. При этом он отмечает, что удовлетворить всех нуждающихся не удастся.

Действительно, столичные власти еще пару лет назад планировали сократить к 2010 году максимальное ожидание в очереди за бесплатной квартирой с нынешних 20 лет до 10 лет. Пока ничего не выходит.

Впрочем, похоже, бесплатное распределение жилья постепенно уходит в прошлое. Во-первых, по закону очередникам должны предоставить квартиру в Москве, а строительная экспансия города все больше смещается в сторону области. Во-вторых, городские власти все больше вовлекают горожан в возмездные формы приобретения жилья. «Возмездникам» как раз можно предлагать квартиры в Подмосковье, тем более что они дешевле. В частности, стоящие в очереди горожане могут не дожидаться бесплатного жилья, а выкупить его у города по себестоимости, да еще с помощью субсидии до 70% в зависимости от времени, которое семья уже отстояла в очереди.

Рассчитывать на помощь города могут и те, кто не может встать официально в очередь на жилье, поскольку не признан малоимущим (с 1 марта 2005 года новый Жилищный кодекс ввел обязательный имущественный ценз для претендентов на бесплатные государственные квартиры). Для этого в столичное законодательство был введен термин «нуждающиеся в содействии города" - не бедные, но не обеспеченные необходимыми по нормативам жилыми помещениями люди.

Отдельно действует программа «Молодой семье - доступное жилье», по которой столичные власти предлагают супружеским парам моложе 35 лет приобрести жилье у города также по себестоимости строительства, причем за рождение каждого ребенка им будут скидывать по 30% долга. Именно для этих категорий льготников и закупает город жилье.

Не исключено, что часть выкупленных на декабрьских аукционах квартир достанется «счастливчикам», обманутым недобросовестными застройщиками дольщикам. Всего в Москве, по данным мэрии, более 3,37 тысячи обманутых москвичей-дольщиков. Впрочем, по неофициальным данным, обманутых дольщиков в Москве насчитывается около нескольких десятков тысяч.

Но для дольщиков столичные власти, как правило, используют другие схемы. Например, зависшие площадки предлагают новым инвесторам, которые получают часть построенных квартир в собственность, а за это отдают дольщикам оставшиеся квартиры.

Рынку все равно

Впрочем, вопрос, удастся ли столичным властям договориться с застройщиками о новой цене, пока остается открытым. «С одной стороны, застройщикам хочется без хлопот продать залежавшиеся из-за кризиса квартиры. С другой - им не хочется сильно уступать в цене", - комментирует ситуацию главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

При этом рассчитывать, что политика городских властей обвалит рынок московских и подмосковных квартир, не приходится, полагает аналитик. Конечным покупателям будут продавать квартиры по той цене, по которой есть спрос, уверен Стерник.

«Сейчас все ждут дна в начавшемся процессе снижения цен, но фактически о перемене ценового тренда можно говорить, когда цены на квартиры экономкласса подешевеют на 30--40% и даже более, - соглашается Крапин. - Такого уровня снижения цены можно ждать начиная со второй половины следующего года».

Кому достанутся квартиры, которые московское правительство выкупит у застройщиков?

КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов
Пока правительство Москвы их не выкупило, так что давайте подождем. А вот когда выкупит, тогда эти квартиры будут использованы на расселение пятиэтажек, для очередников и освобождения новых территорий под застройку, а также на расчеты с военными за их участки на территории Москвы. Если в отношении этих квартир будет запрещена приватизация, то они могут быть переданы в фонд социального жилья, и тогда распределяться уже без прав собственности. Ведь правительству Москвы невыгодно раздавать квартиры, потому что они сразу же будут приватизированы.
Кстати, все, что сможет выкупить правительство города, составляет лишь 3% от годового оборота, так что эта акция никак не повлияет на цены на рынке в целом. А в отношении дольщиков проблемы должны решаться на тех же площадках, которые для них и строились. Если они вкладывали деньги в одном месте, не могут же им дать жилье в другом.

СЕРГЕЙ ХЕСТАНОВ, управляющий директор управляющей компании «Финам Менеджмент»
Мне кажется, что значительная часть этого жилья будет использована для выдачи очередникам, на социальные программы типа «Доступное жилье для молодых семей» и так далее. Причем истинной причиной этих действий московского правительства, скорее всего, является некоторая аффилированность застройщиков. Ведь подобная акция проводится не со всеми застройщиками, а теми, кто выбран из определенного списка.
Движение цен вниз на рынке недвижимости будет достаточно сильным, но сейчас стоимость жилья еще высока, поэтому для поддержки строительных компаний эта акция и проводится.
Вторым положительным последствием этой акции, с точки зрения правительства Москвы, является то, что в связи с раздачей жилья очередникам значительно повышается лояльность избирателей.

МИХАИЛ ДЕЛЯГИН, директор Института проблем глобализации
Эти квартиры от первого и до последнего квадратного метра должны пойти на социальные нужды. Но их выкуп должен проводиться по очень жестоким ценам: только чтобы застройщики не умерли. Ведь это нерыночная операция и называется она «Поддержка», а нерыночная операция может осуществляться на нерыночных условиях. Хотя есть опасения, что часть этих квартир уйдет "налево" или даже в свободную продажу.
Если эта недвижимость не станет социальной, то и сама акция не будет иметь смысла, потому что она станет просто поддержкой олигархов, пусть даже и небольшой. Что касается снижения цен, то оно будет очень медленным, поскольку Москва - это сверхмонополизированный рынок.

ГАЛИНА ХОВАНСКАЯ, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь")
Хотя об этом ничего не говорится, но подразумевается, что недвижимость, которую у застройщиков выкупит московское правительство, пойдет на социальные нужды. Что ж, посмотрим...
Что касается таких социально ориентированных проектов, как, скажем, «Молодая семья», то они, по заявлениям московского правительства, не будут отменены и в условиях кризиса, что я очень приветствую. При это говорить, что цены на недвижимость в Москве как-то изменятся в связи с тем, что московское правительство выкупит квартиры у застройщиков, было бы неверным. Ведь объем этих закупок не очень велик.
Если и есть что-то положительное от кризиса, так это то, что уменьшатся шансы воплощения в жизнь некоторых одиозных и вызывающих негативную реакцию граждан строительных проектов в Москве.

Rambler's Top100 Яндекс.Метрика
Михаил Делягин © 2004-2015